防火双面胶带

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号|粉丝问答

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　　提问：房姐老师，看新闻说北京市网签开始稳步回涨？那么说明尽快买房（非刚需非必需本来就是慢悠悠的看）尽快妥呢，还是只是淘笋不容易，实际上未来半年一年也不会大涨？中短期什么趋势您无责任分析一下？谢谢啦

　　回答：北京3、4月份的行情，成交量是比较高的，而不是网签回升。刚需上车的主流300-500万，局部已经有明显上涨。现实500-800的标的，大部分也是一些以往不太看得上的中下等户型。目前比较友好的是800万以上的标的，但部分优质小区、热门板块也面临抢房的情况，需要深耕微观，错峰竞争。总之，北京现在竞争比较激烈，尽量提高首付，贷足，扩大选择范围获取优势。

　　提问：房姐好，求帮忙分析下。目前在大山子北里看到3套户型\/面积\/配套\/交通类似，但是有些差别的房。a套，顶层6\/6，61平米，298w，1980年楼龄，南北通透，满五唯一，简装。b套，2\/6层，65平米，295w，1977年楼龄，东西朝向，满五唯一，简装。c套，2\/6层，61平米，300w，1977年楼龄，东西朝向，满二，带精装修。个人喜欢顶层，视野好，但是家里人不喜欢，担心漏水，之后不好置换。希望房姐能有独特的视角，帮忙分析下。

　　回答：a>b>c漏水常见平顶楼梯顶楼，尤其是50-80年代的老房子，是出现漏水的主要案例，但不代表一定漏。大部分人对漏水还是有偏见。

　　提问：房姐你好，新人首问，我是非京籍，名下有一个常营苹果派的98平米两居，市值560左右，可用现金500万，为了孩子2022年上学考虑1100万以内的房子，目标是学区加改善，不想买那种买了不能住的学区房，有几个问题请教：1.本来已经锁定了珠江帝景，但实地看了几套，感觉品质属实一般，从保值和学区的角度出发，在不考虑西城海淀的前提下，我是否应该坚定的选它？2.宋家庄金茂府去看过，对140平那个户型比较满意，宣传的十一学校也不错，这个盘可以考虑吗？未来还有升值的空间吗？3.如果这两个小区选择你更推荐哪个？除此以外，兼顾改善和学区的盘你还有其他推荐吗？（如果贷款可考虑1300万以内的房子）非常感谢，盼复

　　回答：1.宋家庄金茂府的品牌溢价有点高，学区没有珠江好，位置也要差一些。2.如果这两个比较，从自住+保值+学区综合判断，珠江还是略好点3.还可以看下附近的首城国际，或者亚运村的嘉铭桐城，如果位置不限还能看下新北苑板块，也是自住+学区的优质区域

　　提问：房姐您好，家庭名下一套来广营景山朝阳分校的品质三居，一套牛街一居室。目前在西二旗上班，住来广营。孩子二年级已在景山朝阳就读。全家户籍在西城牛街。牛街房子能卖500以内，手上子弹300，考虑孩子回西城小升初派位或回西城中考，同时兼顾手上现金保值。考虑有几个方案，请帮忙评估。或者还有其他更好方案建议吗1.出掉牛街，添上手头子弹可全款置换德胜佳苑一居室占坑，小升初或回西城户籍地中考，如今年有二胎再考虑租房2.出掉牛街，添上手头子弹，高贷400，置换德胜学区三居室公房，出租几年等孩子初中或高中再自住，同时可能今年二胎，兼顾二胎在德胜上学。家庭年收入可支持高月供。3.留着牛街等孩子中考用，手头300子弹做JLH购入望京一居室出租，如此条件可行，有无推荐楼盘？4.留着牛街等孩子中考用，手头子弹做JLH购入融泽嘉园两居室出租不管几个孩子，小学在哪上都不重要，重点考虑中考，能在西城读高中。感谢房姐给予专业的指导！

　　回答：学区票占坑就好，过大的资金砸入学区房，资产的风险敞口过大。建议方案三，可进可退，未来无论想换学票，还是想兼顾自住+学区，都留有操作空间，短期配置上更均衡。看看上京新航线、慧谷阳光、澳洲康都

　　提问：房姐，我现在选房选的头大，还请支招。我们是京户家庭，现金流还可以吧，夫妻二人年收入大概有60万左右，首套置业在郊区。现在想要换宜居的改善型住房，郊区的房子卖掉后，加上手里的资金，共有350万。我在海淀工作，老公在朝阳，所以我们准备在这两个区域内选房子。学区先不考虑，只希望有个地段和配套还不错的两室一厅，住得舒服为主。不考虑新盘，因为比较着急住，等不了。目前希望在海淀中关村周围以及以北和望京地区购买二套房。您有什么建议的小区吗？老公是做互联网的，极其希望有个科技商业氛围较好的地方创业兼居住。多谢！

　　回答：望京比较符合你们的要求，地段配套都不错，也是未来互联网大厂集中地阿里美团等都在这边，可以淘下宝星国际、澳洲康都、大西洋新城等楼盘

　　提问：疫情结束以后北京房子会启动吗？还有多久启动？有子弹300，想去沈阳，又担心不能及时变现错过北京一波。谢谢房姐答复！

　　回答：疫情戒严还没有解除，需要看疫情影响大小。放水已经很明显，到楼市是注定的，如果现在结束夏季有一波涨幅。300万沈阳可能打不下，10万就足够买一套沈阳。

　　提问：家里有个老人的买房首套资格，家里两套房，世纪城（小孩念书）两局目前住起来有点紧张，紫金新干线三居12年手里有余钱买的，家庭月入65k，年入120多万，世纪城可贷350左右，想再买套房子，增值，您有推荐不？另西山锦绣府推荐么？

　　回答：西山锦绣府位置不错，算限竞房里面比较值得买的楼盘，要做好长持的准备。投资可以选两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大

　　提问：新人首问，现在有顺义中央别墅区400平别墅一套及慧忠北里第二社区老破小98平一套。现在亚运村慧忠北里附近华悦国际公寓租房居住。两个孩子均在国音实验慧忠北里校区上学，老人住顺义。考虑自己及孩子改善居住，考虑买平层，选择有华悦国际公寓218平2200万，亚运新新家园254平2200万，国风尚樾210平2200万，望京金茂府223平及277平，紫御华府380平3500万，碧海方舟3600万。现在有子弹2000万。问题一，紫御华府从开盘至今未升值，是否应该直接Pass。问题二，望京金茂府现在是否严重溢价。问题三，华悦国际及新新家园林澜是否太老，以后升值空间小而且居住体验下降第四，国风尚樾如何评价第五，综合排序如何

　　回答：紫御华府位置并不好价格偏高，与周边价格形成对立，品质改善很难被认可，所以上涨动能不足望京金茂府品质好，溢价是肯定的国风尚樾性价比一般，不如看东湖湾华悦国际及新新家园林澜位置还不错，但长期跑输大盘国风尚樾>华悦国际>望京金茂府>新新家园林澜另外推荐看下东湖湾，臻园，保利中央公园

　　提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

　　回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下中海御鑫阁、三环新城、设计师广场石佛营X里等

　　提问：新人首问:房姐，我在房山碧桂园有一套房子，是sfsd，17年买在了高点上325万购入，现在跌了50万。因为上班要去望京太远了，想换房到通勤近的地方。卖掉手上这套，还完贷款，只剩100万了，加上这两年攒的钱，估计总首付能在200万。问题1:我应该现在换房还是等房子再涨一轮多拿些首付再换？现在换房，虽然首付是亏了，但是我跟想买的房子之间差额最小。未来换房，虽然首付多了，但是想买的房子也会涨，最终可能首付也多了贷款也多了。该怎么选？问题2:未来长期发展可能大概率集中在望京和三元桥亮马桥国贸一带；准备生小孩所以对社区环境物业和居住氛围希望能好一点，别太乱；对学区没有要求。希望找500万左右的两居，请房姐帮忙推荐几个小区吧。问题3:我现在刚自己开了一家新公司，时间不长，自己给自己开工资，这种情况，如果换房，可以用dyd？还是找个熟人房票用sfsd比较合适？两种情况哪个能买更高价格的房子？

　　回答：除非一年后首付能增加到400，否则不需要等。重点看下望京板块南湖东园南湖中园望京西园利泽西园以及望京新城建议dyd方式。sfsd买新盘能高杠杆，二手都有总价约束。

　　以上内容选自【北京房姐】公众号|粉丝问答

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