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今年是2021年，10年后、乃至20年后，房价究竟会比现在高还是比现在低？多数人都给出了一致性的答案：房价会跌，而且跌到普通人都能买得起的水平。

5月份，在西安的一次论坛上，金融专家朱云来就表达过类似的观点，他认为房价下滑27%才是比较合理的水平，按照这个比例倒推，全国平均房价维持在8000元是较为适中的。他的这个测算并非空穴来风，根据统计局数据显示，在2020年我国人均可支配收入为3.2万元，平均的年度支出为2.1万元。那么收入减掉正常的支出之后，剩下的钱只有大约1万元，把这1万元全部用于偿还银行贷款，按照30年等额本息计算，房价不应该高于8000元。

有人说降，当然就有人说涨，房价还会涨吗？有一家房地产机构经过研究预测：10年后一线城市20万、二线城市5万。现在是2021年，10年后也就是2031年-2035年之间，按照这份房价预估，10年后的房价，基本分为了4个层次：

第一梯队的依然是北京、上海、深圳这几个大城市。北京和深圳的房价，那个时候已经达到了27万元/平米。上海也达到了25万元/平米。

第二梯队为重点的新一线城市。平均价格在10万元至20万元之间，例如厦门是17万元/平米、广州为14万元/平米、杭州12万元/平米、南京也在12万元左右。第三梯队是主流二线城市，房价平均在5万元至10万元之间。例如天津、福州等城市房价为10万元/平米、苏州、宁波的房价也达到了9万元/平米、青岛是8万元、武汉7万元。第四梯队是一般二线城市，主要是成都、济南、合肥、东莞、海口、郑州、无锡等城市，房价普遍在6万元以上。

为什么会有这种“看似有点不合理”的房价测算，指闻君总结了一下，主要的论据来源于3个方面：

1、城市化。

2020年底，我国城市化率达到63%水平，比起40年前，已经取得了跨越式发展，速度要比世界上其他国家快得多。然而对比美国、英国、日本、德国等发达国家的城市化水平，依然有较大的差距（发达国家城市化普遍在75%以上），按照过去每年递增1个百分点计算，要达到75%的城市化率，还需要13年左右的时间。

城市化，归根结底是75%以上的人常住在城市，而现阶段，我国还有5亿-6亿人常住农村，随着城市化的推进，必然需要2亿-4亿农村人进入城市。他们进城找工作、进城务工、进城挣钱，但每个人都有住房的必然性需求，房地产在需求增多的情况下，水涨船高。

2、土地财政。

房价高的主要原因，还有人归结为地价，土地财政成为了支撑地价快速上浮的根本因素。数据显示2020年全国土地出让一共获得收入8.4142万亿元，同比增长15.9%，占到全国财政收益的46%，占到地方财政收益的84.03%。可以说，土地出让金在城市收入结构中占比依然居高不下。

除了深圳等几个实体产业众多的城之外，80%以上城市依然表现出高度的“土地依赖性”。专家认为，这种局面在短期内（至少在将来的5至10年内）不会有特别大的改变，进而助推楼市持续向前。

3、资产价值。

房地产可能下行吗？除了没有买房的人短暂有这种“期盼”之外，市场上其他主体并未期待地产下行。房地产开发商希望上涨、银行背负着巨额的房贷债务，自然不能让地产收缩，已经购房的人不仅有房贷债务而且房子占到家庭资产70%以上比重。这么多人希望涨，能降得下来？

那么，上述机构预测的10年后，一线房价20万、二线房价5万！有可能吗？指闻君认为不可能。首先过不了调控这一关，2018年达到400次，2019年直接提升至620次，2020年也达到了600多次。逐渐增加的调控次数，直接向市场释放出了一个新信号：房价大步骤上涨，已经是不可能的了。

与此同时，央媒经济日报前不久发布《别让高房价吓跑了年轻人》一文，直言不讳地指出，年轻人才是城市发展的核心，创新才是城市的未来，然而不少城市房价过高，导致年轻人买不起房子而离去了。年轻人纷纷走了，谁来创新？所以经济日报给出结果，房价过高，需要调整。

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